Die Antwort:

Das Nordend hat eine ähnliche Bevölkerungsentwicklung wie die meisten Gründerzeitquartiere. Die Einwohnerzahl heute (ca. 54.000) entspricht ungefähr der von 1895 (bei damals deutlich weniger Baubestand), war zwischenzeitlich deutlich höher (so lag sie 1961 bei über 86.000) und ist dann mit kleiner werdenden Haushalten, Errichtung vieler Neubauquartiere am Stadtrand und wachsender Wohnfläche pro Kopf ab Mitte der 1960er Jahre kontinuierlich abgesunken. 2000 lag sie ungefähr beim Stand von heute, 2013 etwas darunter (gut 52.000).

Entscheidend für Leerstand ist die Quantität und das Verhältnis von überschießender Nachfrage zu Potentialen im Leerstand. Der aktuelle CBRE-empirica-Leerstandsindex gibt für Frankfurt einen marktaktiven Wohnungsleerstand (sofort vermietbare Wohnungen + solche, die innerhalb von 6 Monaten hergerichtet werden könnten) von 0,2 % an. Das ist ein sehr geringer Wert. Funktionierende Wohnungsmärkte brauchen mindestens 2-3 % schon als Fluktuationsreserve für Umzüge und Sanierungen.

Würde man nicht die Günthersburghöfe bauen, sondern die gleichen Wohneinheiten in Seckbach, dann wäre die Straßenbahn nicht erst an der FH, sondern schon an der Friedberger Warte voll (zumal dann auch noch mehr PKW-Anteil zu erwarten wäre). Der Vorteil der Günthersburghöfe sind die kurzen Wege – und daher ergibt es auch Sinn, dort weiter zu bauen, wo schon viel ist. Der ÖPNV würde noch viel stärker belastet, wenn außerhalb neu gebaut würde – so lange sich Arbeitsplätze, Bildung, Kultur, Einkaufen in Frankfurt so stark im Zentrum bündeln.